OGH stellt klar: Keine Ausmalpflicht bei Auszug aus Mietwohnung

Findet sich in einem Mietvertrag eine Klausel, die dem Mieter beim Auszug das Ausmalen der Wohnung auferlegt, ist diese ungültig. Lange war sich Judikatur und Literatur darüber uneinig, doch nun stellte dies der Oberste Gerichtshof (6Ob104/09a) klar. Das ABGB sieht in § 1109 vor, dass für gewöhnliche Abnutzung der Mieter nicht zu haften hat. Zu einer solchen “gewöhnlichen Abnutzung” zählt auch das Altern der Wandfarbe. Eine Ausmalverpflichtung übersteigt damit die vorgesehenen Verpflichtungen der Mieter, da die Abnutzung bereits durch den Mietzins abgegolten wird. Die Bestimmung des ABGB kann zwar durch vertragliche Vereinbarung abgeändert werden, doch wird eine Ausmalpflicht vereinbart, ist dies eine unzulässige Benachteiligung, entschied das Höchstgericht.

Nachteilige Vertragsklausel

Geklagt hatte eine Privatstiftung, welche rund 100 Wohnungen vermietet. Im Mietvertrag wurde festgelegt, dass der Mietgegenstand im ordnungsgemäßen Zustand übergeben wurde. (...) Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand auf eigene Kosten zu erhalten und in demselben Zustand, in dem er ihn übernommen hat, zurückzustellen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung neu auszumalen, zerbrochene Scheiben und Fliesen zu ersetzen etc. Der Mieter renovierte zwar vor Rückgabe die entstandenen Schäden, malte jedoch die Wände nicht neu aus. Die Wohnung sei ordnungsgemäß zurückgestellt worden, argumentierte dieser. Die Vertragsklausel, wonach bei Rückstellung die Malerei erneuert werden müsse, sei unwirksam. Die Privatstiftung hingegen forderte den Schaden, der durch weitere Sanierungsarbeiten entstanden ist.

Bereits das Erstgericht wies die Klage ab. Der Mieter müsse nicht für jene Schäden aufkommen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden seien. Daher ist der Mieter nicht grundsätzlich dazu verpflichtet die Wohnung vor Rückgabe neu auszumalen. Die Ausmalverpflichtung sei unzulässig und dadurch nicht rechtswirksam vereinbart. Aus so einer Vertragsklausel würde sich nämlich ergeben, dass der Mieter jede noch so unerhebliche Gebrauchsspur beseitigen müsse. Dies sei mit dem Konsumentenschutzgesetz  (§ 9 Abs 1 KSchG ) nicht zu vereinbaren. Auch das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und schließlich auch der Oberste Gerichtshof. In diesem Fall wäre es durch das Ausmalen sogar zu einer Verbesserung des Mietobjektes im Vergleich zum ursprünglichen Zustand gekommen.

Unklarheit in der Judikatur und Literatur

Bislang gab es zu dieser Frage keine einheitliche Rechtsprechung und keine abschließende Beurteilung durch den OGH. In den Entscheidungen 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g, bei denen es sich um Verbandsklagen handelte, sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass zusätzliche Instandhaltungspflichten oder Erhaltungspflichten, welche dem Mieter auferlegt werden, unzulässig sind. In diesen Urteilen beschäftigte sich der OGH auch mit der Frage des Ausmalens vor dem Zurückstellen der Wohnung und beurteilte diese Pflicht als unzulässig. Sonst müssten in der Folge alle Gebrauchsspuren durch den Mieter beseitigt werden, auch wenn sie noch so unerheblich sind. Es würde die Erhaltungspflicht des Vermieters auf den Mieter übergewälzt. In der Entscheidung 10 Ob 79/07a hingegen sah das Höchstgericht die Verpflichtung zum Ausmalen und neu Versiegeln des Bodens als zulässig an. Auch in der Literatur war die Zulässigkeit einer “Endausmalpflicht” strittig.